Изменение ВРИ земельного участка ПЗЗ, ГПЗУ в Москве

Вариант 1: Изменение ВРИ без внесения изменений в ПЗЗ (для участков в зоне «Ф»)

С 2024 года в Москве упростили смену вида разрешённого использования для участков в зоне фактического землепользования «Ф». В рамках утверждённого перечня можно выбрать подходящий ВРИ без долгой процедуры изменения ПЗЗ. Это сокращает сроки и снижает риски.
Кому подходит
— Владелец или арендатор участка в зоне «Ф», когда нужно узаконить профиль деятельности без корректировки градостроительных регламентов.
— Собственник, планирующий ввод/регистрацию коммерческого объекта, если нужный ВРИ есть в перечне для зоны «Ф».
— Арендатор городских земель, которому важно привести аренду и фактическое использование к требованиям.
Что можно установить
В рамках перечня зоны «Ф» доступны виды использования из городского списка (например, деловое управление/офисы, розничная торговля, общепит и др.). Конкретный набор определяется по вашему участку — проверяем на старте проекта.
Порядок для арендаторов города

1. Заявление на изменение разрешённого использования земельного участка.
2. Согласование с профильным органом на соответствие нормам.
3. Издание распоряжения об изменении ВРИ.
4. Передача сведений и обновление ЕГРН.
5. Дополнительное соглашение к договору аренды.

Порядок для собственников

— Подача пакета документов на регистрацию изменения ВРИ и обновление сведений в ЕГРН.
— Важно исключить риски: самовольные постройки, нарушения целевого назначения, несоответствие фактического использования.
Что делаем мы
— Проверим зону «Ф» и допустимые ВРИ;
— Подготовим обоснование и комплект документов;
— Сопроводим согласование/распоряжение и внесение изменений в ЕГРН.
Сроки (ориентиры)
— От 15 до 45 рабочих дней при корректном комплекте и отсутствии спорных факторов.

Вариант 2: Изменение ВРИ через внесение изменений в ПЗЗ (если участок не в «Ф» или требуются новые регламенты)

Если участок не относится к зоне «Ф» или проект требует изменения параметров застройки (этажности, плотности, пятна, функционального назначения), применяется процедура внесения изменений в ПЗЗ. Это единственный корректный путь для смены градзонирования и регламентов.
Кому подходит
— Текущий ВРИ не позволяет вести необходимую коммерческую деятельность.
— Для проекта нужны иные предельные параметры (высота, площадь, функционал).
— Инвесторам под редевелопмент/КРТ.
Типовые случаи
— Объект построен с превышением параметров — требуется приведение регламентов в соответствие.
— Фактическая деятельность не соответствует ВРИ.
— Производство/склад на общественной зоне или наоборот.

Пошаговая процедура
1. Подготовка обоснования и проекта изменений ПЗЗ: пояснительная записка, расчёты влияния, схемы градостроительных регламентов.
2. Подача инициативы и материалов на рассмотрение.
3. Рассмотрение на профильной комиссии города (ГЗК) и принятие решения.
4. Утверждение и публикация изменений ПЗЗ, корректировка карты зонирования.
5. Обновление ВРИ/регламентов в ЕГРН, при необходимости — корректировка ГПЗУ.
Сроки (ориентиры)
— 6–12 месяцев с учётом подготовки материалов, согласований и рассмотрения на ГЗК.
Что делаем мы
— Анализ градостатуса, подготовка обоснований;
— Полное сопровождение прохождения по инстанциям;
— Подготовка публикационных/иллюстративных материалов и протокольное сопровождение;
— Обновление ЕГРН/ГПЗУ после утверждения.
────────────────────────────────────────
ГПЗУ: когда нужен и что даёт
Градостроительный план земельного участка фиксирует исходные данные для проектирования и разрешительных процедур: ВРИ, ограничения, техприсоединение, красные линии, охранные зоны.
ГПЗУ получают/обновляют:
— после изменения ПЗЗ/ВРИ;
— перед проектированием и получением разрешения на строительство/реконструкцию;
— при редевелопменте и комплексном развитии территории.
Мы оформим заявку, соберём и приложим обоснования, сопроводим получение/актуализацию ГПЗУ.

ГПЗУ: когда нужен и что даёт
Градостроительный план земельного участка фиксирует исходные данные для проектирования и разрешительных процедур: ВРИ, ограничения, технического присоединение, красные линии, охранные зоны.
ГПЗУ получают/обновляют:
— после изменения ПЗЗ/ВРИ;
— перед проектированием и получением разрешения на строительство/реконструкцию;
— при редевелопменте и комплексном развитии территории.
Мы оформим заявку, соберём и приложим обоснования, сопроводим получение/актуализацию ГПЗУ.
────────────────────────────────────────
Риски отказов и как их снять
— Самовольные постройки и нарушения целевого назначения: предварительно легализуем или корректируем.
— Конфликт с градрегламентами/охранными зонами: готовим вариант через ПЗЗ с аргументацией и балансом параметров.
— Некорректные или неполные исходные данные в ЕГРН/кадастре: выполним кадастровые работы и приведём характеристики в порядок.
— Несоответствие заявленного ВРИ перечню зоны «Ф»: подберём допустимый ВРИ либо предложим маршрут через ПЗЗ.
Документы на старт
— Кадастровый номер участка и адрес.
— Выписка ЕГРН (собственность/аренда), договор аренды, если земля города.
— Краткое ТЗ: текущий и желаемый ВРИ/функция, планы по объекту.
— При наличии — действующий ГПЗУ, выдержки из ПЗЗ/карты зонирования, технические условия.
Что делаем «под ключ»
— Правовая и градостроительная диагностика участка (включая проверку зоны «Ф»).
— Обоснование смены ВРИ, проектные материалы, градрасчёты.
— Сопровождение арендаторов города: подача заявления, согласование, распоряжение, ЕГРН, дополнительное соглашение к договору.
— Сопровождение собственников: регистрация в ЕГРН, корректировка кадастровых сведений.
— Изменение ПЗЗ: проект изменений, организация прохождения и утверждения, публикации.
— ГПЗУ: заявка, получение, актуализация.
— Технический план/кадастровые работы и доведение до финального результата.
FAQ (коротко)
— Как узнать, что мой участок в зоне «Ф»?
Сверяем карту зонирования и сведения по участку; при необходимости делаем официальный градо-запрос и даём заключение.
— Если я хочу поменять офис на магазин, нужно ПЗЗ?
Если участок в зоне «Ф» и торговля входит в перечень — можно без ПЗЗ. Если нет — идём через изменения ПЗЗ.
— Сколько занимает смена ВРИ у арендатора города?
При полном комплекте ориентируйтесь на 15–45 рабочих дней, плюс буфер на регистрационные действия.
— Нужно ли обновлять ГПЗУ после смены ВРИ?
Да, если меняются исходные для проектирования и разрешительных процедур. Мы подадим заявку и сопроводим выпуск.
— Вы делаете документы сами?
Да. Проектные обоснования, технические планы/кадастровые работы, подготовка заявлений и сопровождение — всё внутри ND-Expert, без сторонних подрядчиков.
Сроки и стоимость
Индивидуальны: зависят от статуса участка (собственность/аренда города), принадлежности к зоне «Ф», объёма изменений, наличия самовольных построек и корректности исходных данных. После экспресс-аудита выдаём дорожную карту со сроками, этапами и сметой.