Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве

Кому подходит эта услуга: владельцам и арендаторам нежилых помещений в МКД и отдельно стоящих зданиях (офисы, магазины, шоурумы, пекарни, мастерские, сервисные центры), которым нужно изменить конфигурацию помещения, узаконить ранее выполненные работы или подготовить объект к сделке.

Что делаем мы: проводим аудит идеи перепланировки, готовим проект и техническое заключение, сопровождаем согласование и получение акта, организуем технический план и внесение изменений в ЕГРН. Работаем «под ключ» или отдельными этапами.

Когда требуется согласование, а когда — оформление «по факту»
Нежилые в МКД (многоквартирных домах). Работы, которые меняют конфигурацию помещения (перенос/демонтаж перегородок, устройство проёмов, входных групп, изменения инженерии и путей эвакуации), требуют предварительного согласования с уполномоченным органом и последующего акта о завершённой перепланировке.
Отдельно стоящие нежилые здания. Как правило, ключевое — корректный проект и соответствие нормам. После выполнения работ изменения отражаются в техплане и подаются на кадастровый учёт и регистрацию. При затрагивании фасадов/ПБ/инженерии могут потребоваться смежные согласования.
Важно: заявления через МФЦ — это не «вся процедура», а один из этапов маршрута. Основа успеха — качественный проект, полный комплект документов и корректная работа с замечаниями.

Поэтапный маршрут: от идеи до ЕГРН

1. Первичная консультация и аудит
2. Разбираем задачу, оцениваем риски: несущие конструкции, фасад, эвакуация, инженерия, затрагивание общедомового имущества, допустимые функции для планируемого использования.
3. Сбор исходных данных
4. Правоустанавливающие документы, поэтажные планы/техпаспорта, схемы фактической планировки, фотофиксация, при необходимости — обследование конструкций.
5. Техническое заключение и проект перепланировки
6. ТЗ подтверждает допустимость и безопасность решений. Проект включает планировочные решения, расчёты/узлы (для проёмов/усиления), решения по вентиляции/водоотведению/теплу, эвакуации, при необходимости — фасад.
7. Подача на согласование
8. Формируем комплект (заявления, декларации, сопроводительные письма, проект, ТЗ, подтверждающие документы). Отслеживаем статус, своевременно отвечаем на запросы.
9. Выполнение работ
10. Строительно-монтажные работы строго по согласованному проекту. Фиксируем скрытые работы и изменения, чтобы избежать разночтений при приёмке.
11. Комиссия и акт о завершённой перепланировке
12. Организуем приёмку, закрываем замечания, получаем акт.
13. Кадастровые работы и ЕГРН
14. Готовим технический план (на основе акта/факта), подаём на кадастровый учёт и регистрацию изменений.

Перечень документов (минимальный ориентир)

• Правоустанавливающие документы на помещение.
• Поэтажные планы/технический паспорт (актуальные).
• Проект перепланировки (в составе по требованиям).
• Техническое заключение о допустимости и безопасности.
• Заявление, декларация, сопроводительные письма.
• При необходимости — согласия/письма эксплуатационных служб, УК/ТСЖ, материалы по фасаду и ПБ.

Примечание: состав пакета варьируется в зависимости от сценария (МКД/отдельное здание, затрагивание фасада/несущих/инженерии, профили помещения: офис/ритейл/пищеблок и т. п.).

Типовые сценарии и нюансы

• Проём в несущей стене. Нужны расчёты, узлы усиления и подтверждение сохранения несущей способности.
• Отдельный вход/входная группа. Проверяем фасадные ограничения, ПБ, доступность (пандус), влияние на пути эвакуации и общий вид здания.
• Объединение/разделение помещений. Важны права на все части, корректная работа с общедомовым имуществом и инженерией.
• Пищеблок/пекарня/общепит. Критичны решения по вентиляции, шуму, запахам, пожарной безопасности; ошибки ведут к жалобам и приостановкам.
• Лёгкие перепланировки (перенос перегородок). Даже «простые» изменения фиксируются в техплане и требуют проектной проработки и аккуратной подачи.

Ограничения и частые ошибки
Нельзя:

• ослаблять/разрушать несущие конструкции без расчётов и усиления;
• ухудшать эвакуационные пути, уменьшать нормативные проходы и проезды;
• вмешиваться в общедомовое имущество и инженерные сети без соответствующих решений;
• самовольно изменять фасады и входные группы;
• начинать работы до согласования (для МКД).

Частые ошибки: неполный комплект, устаревшие поэтажные планы, несогласованные изменения «по ходу ремонта», некорректные ответы на запросы, попытка узаконить очевидные нарушения (что ведёт к отказам и лишним расходам).

Сроки и стоимость: от чего зависят

• Сроки подготовки проекта/ТЗ: ориентир 3–4 недели при наличии исходных данных.
• Административный этап согласования: зависит от сложности кейса и полноты пакета.
• Акт и ЕГРН: после завершения работ и приёмки; техплан и регистрация подаются без задержек с нашей стороны.

На бюджет влияют: площадь и конфигурация, наличие несущих/фасада/инженерии, количество смежных согласований, срочность. После первичного аудита даём прозрачную смету по этапам.

Ответственность за самовольную перепланировку
Незаконные работы влекут административную ответственность, предписания о приведении помещения в прежнее состояние, риски при регистрации/сделках и возможные убытки. Перед продажей, кредитом, арендой и вводом бизнеса в помещение рекомендуем узаконить изменения, чтобы исключить юридические проблемы.

FAQ — коротко о главном

Нужно ли согласование, если «только переносим перегородку»?
Да, если меняется конфигурация помещения — это перепланировка. Требуются проектная проработка и подача на согласование.
Можно ли узаконить уже выполненную перепланировку?
Да, готовится проект «по факту», проводится обследование, подаётся комплект на согласование и акт, затем — техплан и ЕГРН. Возможны предписания и административная ответственность.
Сколько длится согласование?
Зависит от сложности решений и качества комплекта. Мы закладываем буфер на возможные запросы и приостановки, чтобы уложиться в реалистичные сроки.
Какие виды деятельности допустимы в нежилом помещении?
Офисы, мастерские, непродовольственная торговля, объекты сервиса и общепита и др. Конкретный сценарий проверяется на соответствие требованиям к помещениям и их функциям.
Что делать, если фасад уже изменён?
Проводим аудит, оцениваем возможность узаконить решения. Если конструкция противоречит требованиям, готовим корректный проект и маршрут приведения в соответствие.

Почему ND-Expert

• Экспертиза и ответственность. Работаем в Москве и МО, знаем практику согласований, требования к проектам и типовые причины отказов.
• Полный цикл «под ключ». От аудита и проекта до акта и внесения изменений в ЕГРН.
• Прозрачно и по-делу. Чёткие этапы, смета по работам, сопровождение заявок и запросов.

Закажите разбор вашего кейса
Бесплатный первичный аудит за 24 часа: пришлите поэтажный план/фото помещения и короткое описание изменений. Мы вернём дорожную карту: какие документы потребуются, каков маршрут согласования, ориентиры по срокам и бюджету. Далее возьмём на себя проект, согласование, акт, технический план и подачу в ЕГРН.