Легализация объектов самовольного строительства в Москве и Новой Москве

Легализация самостроя в Москве:
основные моменты и риски

В Москве продолжается активная борьба с самовольным строительством, что регулярно приводит к административным наказаниям, судебным разбирательствам и сносу объектов. Если ваше здание уже
включено в Постановление № 819-ПП или находится под риском внесения в реестр самостроев, и вы не знаете, как легализовать самовольную постройку, обратитесь в компанию ND-Expert. Мы предоставляем комплексное юридическое сопровождение на всех этапах: от первичной консультации до получения финального решения, помогаем подготовить необходимые документы и решаем ситуации любой сложности.

Что считается самовольной постройкой в 2025 году
Самовольная постройка — это объект капитального строительства или его реконструкция, выполненные без договора аренды или права собственности на земельный участок, на участке, не предназначенном для строительства данного типа объектов, либо без получения необходимых разрешительных документов. При этом важно, что градостроительные нормы и правила должны были действовать на момент начала строительства и оставаться актуальными на момент выявления незаконной постройки Госинспекцией по недвижимости.

Существует два основных способа легализации самовольных построек в Москве. Первый — обращение в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), где происходит согласование в административном порядке. Второй — легализация через суд, когда городские власти подают исковое заявление о сносе, и собственнику приходится защищать свои права в судебном порядке.
Для определения наиболее подходящего способа легализации объекта самовольного строительства в вашей ситуации свяжитесь с нами. Наши специалисты проведут детальный анализ объекта и разработают пошаговый план действий с учетом всех рисков.

Легализация через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК)
Мы предоставляем услуги по легализации самовольных построек через Градостроительно-земельную комиссию города Москвы. Этот метод актуален для объектов, включенных в Постановление Правительства Москвы № 819-ПП и имеющих Акт Госинспекции по недвижимости о выявлении самовольной постройки.

Необходимые документы для прохождения ГЗК
Для осуществления данного процесса необходимо подготовить комплект из не менее трех обязательных документов:

Техническое заключение о соответствии объекта нормам — документ, подтверждающий соответствие здания градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей.
Паспорт безопасности объекта — документ, содержащий информацию об уровне защищенности и системе охраны здания, сооружения или территории в случае возникновения чрезвычайных ситуаций и террористических угроз, оформленный в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 25.03.2015 №272.

Архитектурно-градостроительное решение (АГР) — утвержденное Москомархитектурой решение, включающее текстовую документацию и графические материалы, определяющие архитектурный облик здания с учетом градостроительных, конструктивных, функциональных, санитарно-гигиенических, экологических и инженерно-технических требований к объекту.

Процедура рассмотрения в ГЗК
Комиссия, состоящая из представителей различных профильных ведомств (Москомархитектура, Департамент городского имущества, Мосгосстройнадзор и другие), рассматривает предоставленные документы и принимает решение о возможности сохранения объекта. После положительного решения рабочей группы ГЗК принимает окончательное решение для продолжения процедуры легализации. Срок рассмотрения после подачи полного комплекта документов составляет до одного месяца, но может варьироваться в зависимости от загруженности комиссии. ND-Expert гарантирует профессиональное сопровождение на всех этапах прохождения комиссии.

Земельные отношения и штрафные санкции
Если у собственника отсутствует договор аренды земельного участка, заключается временный договор с Департаментом городского имущества Москвы сроком на 11 месяцев и 28 дней. При наличии действующего договора аренды оформляется дополнительное соглашение, предоставляющее право на строительство. На основании договора с Департаментом городского имущества рассчитывается размер штрафа, который необходимо уплатить в бюджет города. Если земельный участок находится в частной собственности, также предусмотрена уплата штрафа в виде благотворительного взноса в городской бюджет.

Особенности легализации незарегистрированных объектов
Если капитальный объект не зарегистрирован в Росреестре или не стоит на кадастровом учете, процедура легализации самостроя становится более сложной, но остается возможной. В этом случае на заседании Градостроительно-земельной комиссии рассматриваются все необходимые документы, но процесс занимает больше времени и требует выполнения дополнительных условий:

• Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
• Заключение краткосрочного договора аренды земельного участка
• Уплата штрафа в городской бюджет
• Заключение дополнительного соглашения о праве строительства

После выполнения всех условий объект исключается из перечня самовольных построек (819-ПП), а Департамент государственной инспекции по недвижимости отказывается от исковых требований о сносе.

Следующие этапы после ГЗК
Наши эксперты неоднократно проводили легализацию самостроев и знают, что после положительного решения ГЗК необходимо:

Разработать проектную документацию — подготовить полный комплект проектной документации на объект в соответствии с утвержденным архитектурно-градостроительным решением.

Получить разрешение на строительство — обратиться в Мосгосстройнадзор за получением разрешения на строительство.
Однако на практике разрешение на строительство обычно не выдается, поскольку здание уже построено или реконструировано. В таком случае после получения мотивированного отказа мы обращаемся в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Легализация самостроя через суд
Документы для подачи в судебные органы в порядке гражданского судопроизводства готовят наши специалисты. Ответчиком в данном случае выступает Департамент градостроительной политики города Москвы или Департамент государственной инспекции по недвижимости. При соблюдении всех необходимых процедур и наличии положительного решения ГЗК в большинстве случаев удается успешно легализовать объект через суд.

Важный момент по требованиям ДГИ
Особое внимание следует уделить требованиям, которые город изначально предъявляет в исковом заявлении. Часто возникают ситуации, когда в здании присутствует несколько самовольных изменений — например, пристройка и антресольный этаж, но Департамент государственной инспекции требует сноса только одного элемента. В таких случаях необходимо обязательно потребовать от ДГИ уточнения исковых требований, чтобы в дальнейшем город не мог подать повторный иск о сносе оставшейся неузаконенной площади.

Строительная экспертиза Минюста в 2025 году
В 2025 году суды все чаще назначают строительно-техническую экспертизу через Минюст РФ. ND-Expert оказывает помощь в подготовке к такой экспертизе и гарантирует получение положительного заключения, подтверждающего безопасность объекта и соответствие строительным нормам.

Финальный этап легализации
После получения положительного решения ГЗК или вступления в силу решения суда необходимо контролировать процесс исключения здания из Постановления 819-ПП и внесение соответствующих данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Только после регистрации права собственности в Росреестре объект считается полностью легализованным.

Почему необходимо легализовать самострой
Некоторые владельцы возводят незаконные постройки, надеясь остаться незамеченными. Другие допускают ошибки в документообороте на начальном этапе и вынуждены исправлять последствия. Это могут быть объекты, изначально построенные с нарушениями и без необходимой документации, либо новые здания, строительство которых ведется параллельно с оформлением разрешительных документов. Такая ситуация обусловлена длительностью процессов согласования в государственных органах, особенно при возведении крупных коммерческих объектов недвижимости.

Типичные виды самостроя

Самовольные реконструкции — наиболее распространенный вид незаконного строительства. К ним относятся мансардные этажи, пристройки к существующим зданиям, надстройки дополнительных этажей на складских и производственных объектах, целью которых является увеличение полезной площади.
Новое строительство без разрешений — возведение отдельно стоящих зданий без получения разрешительной документации или на земельных участках с несоответствующим видом разрешенного использования.
Фасадные изменения — самовольное изменение внешнего вида здания, устройство дополнительных входных групп, размещение вывесок и рекламных конструкций без согласования с Москомархитектурой.
Последствия незаконного строительства
Независимо от причины, по которой здание было признано самовольным строительством, последствия для всех собственников одинаковы:

• Судебные разбирательства по искам о сносе самовольной постройки
• Административные штрафы за нарушение градостроительного законодательства
• Невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
• Невозможность регистрации права собственности и проведения сделок с недвижимостью
• При аренде земельного участка у города — риск расторжения договора аренды
• Принудительный снос постройки за счет собственника
• Необходимость выплаты компенсации за демонтаж

Стоимость и сроки легализации в 2025 году
Стоимость согласования самостроя зависит от множества факторов: сложности объекта, его площади, количества выявленных нарушений, необходимости проведения экспертиз и объема работ. Для получения точного расчета стоимости вы можете оставить заявку на нашем сайте или позвонить по указанному телефону.
Мы предлагаем услуги легализации самостроя как в комплексном формате «под ключ», так и по отдельным этапам процедуры. Обычно процесс узаконивания через ГЗК занимает от 10 до 14 месяцев, однако ситуации могут существенно различаться, и в некоторых случаях процедура может занять больше времени, особенно если легализация происходит через судебные органы.
Преимущества работы с ND-Expert

• Комплексный подход — ведем проект от первичной консультации до получения свидетельства о праве собственности
• Опыт работы с ГЗК — знаем все тонкости прохождения комиссии и требования каждого департамента
• Судебная практика — успешно представляем интересы клиентов в судах по искам ДГИ
• Гарантия результата — при правильной подготовке документов обеспечиваем положительное решение
• Прозрачное ценообразование — фиксированная стоимость услуг на каждом этапе

Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации по вашему объекту: +7 (495) 142-77-09 или +7 (977) 298-16-59.