Мансарды, чердаки, надстройки, лоджии, террасы, веранды

Легализация мансард, чердаков и надстроек в Москве:
правила 2025 года

Кому актуально. Владельцам квартир последних этажей, собственникам апартаментов/нежилых помещений в мансардном уровне, девелоперам, ТСЖ/УК и частным владельцам, которые:
— уже используют подкровельное пространство;
— планируют присоединить чердак/мансарду к квартире;
— хотят изменить контуры лоджии/террасы/веранды;
— рассматривают надстройку этажа (реконструкцию) или перевод мансарды в самостоятельный объект.


Что изменилось к осени 2025. В 2024–2025 гг. уточнены маршруты согласований для подкровельных пространств, требований к проектной части и техплану для ЕГРН, актуализирован порядок «присоединения к ранее существующей собственности» и разграничение случаев: перепланировка → согласование/акт; реконструкция → разрешительная процедура; регистрационные действия → кадастровые работы и ЕГРН. Фокус — на безопасности, корректности прав на общее имущество и прозрачности документов.

1. Термины и разграничения

• Чердак/подкровельное пространство — обычно часть общего имущества МКД. Сам факт физического доступа не даёт права собственности; необходимо правовое основание.
• Мансарда — жилое/нежилое пространство в пределах кровли с нормативными параметрами высоты и освещённости; может быть самостоятельным объектом либо частью квартиры.
• Присоединение — увеличение площади вашей квартиры/помещения за счёт ранее общего пространства при наличии правового основания и соблюдении строительно-технических норм.
• Переустройство/перепланировка — работы, изменяющие конфигурацию, инженерные системы, фасады, эвакуацию; требуют согласования и акта.
• Реконструкция (надстройка) — изменение параметров здания (этажность, объём, высота и т.п.); требует разрешительной процедуры как для строительства. Это не перепланировка.
• Лоджия/балкон/терраса/веранда — разные режимы: пределы контура дома, фасад и несущие; утепление/объединение с комнатой, вынос/расширение и остекление — в разных случаях относятся к перепланировке/переустройству/реконструкции.

2. Правовые модели оформления (что именно можно узаконить)
2.1. Присоединение подкровельного пространства к квартире (МКД)

• Допустимо при наличии правового основания на использование/переход части чердака (решения собственников, договор и т.д.).
• Обязателен проект и техническое заключение о безопасности решений (несущие, кровля, утепление, пожарная безопасность, эвакуация, дымоудаление, вентиляция).
• Маршрут: согласование → акт → техплан → ЕГРН (расширение площади, обновление характеристик).

2.2. Оформление мансарды как самостоятельного объекта

• Актуально для зданий с изначально предусмотренным мансардным уровнем или для объектов нежилого/апарт-типа.
• Потребуются: проект, подтверждение соответствия параметрам (высоты, инсоляция, эвакуация), кадастровые работы и регистрация в ЕГРН.

2.3. Надстройка этажа (реконструкция)

• Изменяет параметры здания (объём/высоту/этажность).
• Нужен проект, экспертиза (если требуется), разрешение на строительство/реконструкцию, затем ввод и регистрация изменений.
• Это самый длительный и регламентированный маршрут: не путать с перепланировкой.

2.4. Лоджии, террасы, веранды (изменение контура/фасада)

• Утепление, объединение с комнатой, устройство тёплого пола, изменение остекления, вынос — попадают в зону перепланировки и/или реконструкции (если затрагиваются несущие и фасадные решения).
• Требуются проект, согласование, акт, техплан и ЕГРН. Несогласованные «выносы» и «французские окна» почти всегда приводят к отказам и предписаниям.

3. Что проверяют в проекте (чтобы не было отказов)

• Несущие конструкции: расчёты, узлы усиления, отсутствие ослабления.
• Кровельный пирог: тепло/гидро/парозащита, отсутствие мостиков холода, корректная точка росы.
• Пожарная безопасность: пути эвакуации, огнезащита, отсечки, доступ к оборудованию, дымоудаление.
• Инженерные системы: вентиляция, водоотведение конденсата, электрические нагрузки, отопление.
• Фасад: единый архитектурный облик, запреты на самовольное изменение вида и контуров, особенно в зонах регламентов.
• Правообладание/общее имущество: легальность перехода части чердака, корректная фиксация долей, отсутствие нарушений прав других собственников.

4. Пошаговый маршрут легализации (типовой)

1. Аудит и предпроект
2. Осматриваем объект, сверяем планы БТИ/ЕГРН, анализируем правообладание на чердак/мансарду, зональные ограничения, фасад и ПБ. Даём заключение о реализуемости, рисках и бюджете.
3. Сбор исходных данных
4. Правоустанавливающие документы, поэтажные планы, данные о конструкциях и инженерии, фотофиксация, при необходимости — обследование несущих и кровли.
5. Проект и техническое заключение
6. Планировочные решения, расчёты по несущим/узлы, инженерные разделы (ОВиК, ВК, ЭО), ПБ, фасадная часть (если нужна), мероприятия по шумо- и теплоизоляции, пароизоляции.
7. Согласование
8. Подача комплекта через электронный сервис/МФЦ, сопровождение запросов, корректировки по замечаниям.
9. Работы по проекту
10. Строительно-монтажные мероприятия, фиксация скрытых работ, исполнительная документация.
11. Комиссия и акт
12. Организация приёмки, закрытие замечаний, получение акта о завершённом переустройстве/перепланировке.
13. Кадастровые работы и ЕГРН
14. Технический план, постановка на кадастровый учёт и регистрация изменений (увеличение площади, новый объект или обновление характеристик).

5. Что нельзя и где почти всегда отказывают

• Самовольный вынос по фасаду (расширение габарита лоджии, устройство эркеров) без разрешительной части.
• Любые работы, ухудшающие эвакуацию или доступ к общедомовому оборудованию (дымоудаление, ПШ).
• Врезки в несущие без расчётов и усиления; вмешательство в фермы/стропила.
• Утепление/перепланировка без проектной части: грибок, конденсат, разрушение пирога кровли → предписания и восстановление.
• Использование чердака без правового основания (при «общем имуществе»).

6. Сроки и стоимость

• Предпроект и обследования: 1–3 недели (по доступности исходных данных).
• Проект + ТЗ: 2–6 недель (зависит от объёма, наличия несущих и фасада).
• Согласование: от 10–30 рабочих дней при полном комплекте; сложные кейсы — дольше.
• Работы, акт, ЕГРН: по готовности СМР, далее техплан и регистрация.

На цену влияют: статус пространства (общее имущество/ваша собственность), затрагивание несущих и фасада, требования ПБ, объём инженерии, сложность теплотехнических решений, необходимость разрешительной процедуры (при реконструкции).

7. Частые вопросы (FAQ)
Можно ли оформить чердак в собственность сразу?
Только при наличии правового основания на его использование/переход из общего имущества и при соблюдении нормативов. Обычно сначала — правовой маршрут, затем проект/согласование, потом ЕГРН.
Кому “принадлежит” чердак в МКД?
По умолчанию — общее имущество дома. Исключения требует документального подтверждения и законной процедуры.
Если уже сделали ремонт в мансарде?
Делаем проект «по факту», обследование, согласование и акт, затем техплан и ЕГРН. Возможны штрафы и предписания — закладываем время на исправление.
Лоджию можно присоединить к комнате?
В ряде случаев — да, но только по проекту и при соблюдении теплотехники/ПБ; вынос батареи на лоджию, демонтаж подоконного блока в несущей — частые причины отказов.
Надстройка одного этажа над домом — это перепланировка?
Нет, это реконструкция с разрешительной процедурой, экспертизой (по необходимости), вводом и регистрацией.

8. Как мы работаем (ND-Expert)

• Аудит за 2-4 дня: правовая модель, риски, бюджет, дорожная карта.
• Проект и ТЗ: теплотехника, несущие, инженерия, ПБ, фасад.
• Согласование и акт: берём на себя подачу, ответы на запросы и приёмку.
• Техплан и ЕГРН: доводим до регистрации/обновления характеристик.
• Форматы: “под ключ” или отдельные этапы.