Красные линии» БТИ в нежилых помещениях — как убрать законно

Для кого услуга
— Собственники магазинов, офисов, салонов, кафе, сервисных помещений (стрит-ретейл, БЦ, нежилые в МКД).
— Арендаторы, готовящие помещение к проверкам, сделке, кредиту или передаче объекта.
— Управляющие компании/арендодатели, которым требуется юридически чистая документация.
Что именно делаем
— Проводим аудит: сверяем БТИ/ЕГРН и фактическую планировку, фиксируем нарушения и риски.
— Готовим проект перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности.
— Сопровождаем согласование и получение акта о завершённой перепланировке.
— Выполняем кадастровые работы (технический план) и вносим изменения в ЕГРН.
— Организуем переинвентаризацию: обновляем план БТИ без «красных линий».

Что такое «красные линии» на плане БТИ
Это условные обозначения, которыми БТИ помечает:
— самовольные демонтаж/монтаж перегородок;
— устройство проёмов (в том числе в несущих);
— объединение или разделение помещений;
— изменение входной группы/фасада;
— вмешательство в общедомовые зоны, инженерные помещения, эвакуационные пути.
Наличие «красных линий» означает, что фактическая планировка не подтверждена документально и не зарегистрирована в ЕГРН.

Чего точно нельзя
— Пытаться заказать «чистый» план БТИ без состава правоустанавливающих документов, проекта и акта.
— Скрывать изменения по несущим, фасадам, эвакуации и инженерии: без расчётов/узлов и согласований БТИ отметки не уберёт.
— Обновлять только БТИ, игнорируя ЕГРН: несоответствие реестра блокирует сделки и ведёт к приостановкам.

Когда убрать «красные линии» реально

1. Нежилые в МКД
2. Согласование перепланировки в уполномоченном органе → акт → технический план → внесение изменений в ЕГРН → повторная инвентаризация в БТИ.
3. Отдельно стоящее нежилое здание
4. Проект → выполнение работ (или проект «по факту») → технический план → ЕГРН → обновление БТИ.
5. Если затронуты несущие/фасад/эвакуация
6. Обязательно техническое заключение, расчёты, узлы усиления, решения по пожарной безопасности и вентиляции. Без этого акт не выдадут, «красные линии» сохранятся.

Маршрут узаконивания: пошагово

1. Аудит объекта
2. Сверяем БТИ/ЕГРН и факт; определяем, что именно узакониваем и какие нормы затронуты (несущие, фасад, эвакуация, инженерия, общее имущество).
3. Сбор исходных данных
4. Правоустанавливающие документы, актуальные планы/эскизы, фотофиксация. При необходимости — обследование конструкций и инженерии.
5. Проект и техническое заключение
6. Готовим планировочные решения, расчёты по несущим и узлы усиления, решения по вентиляции/водоотведению/теплу, мероприятия по пожарной безопасности и, при необходимости, фасадную часть.
7. Согласование и акт
8. Подаём комплект документов, сопровождаем ответы на запросы, организуем приёмку и получаем акт о завершённой перепланировке.
9. Технический план и ЕГРН
10. Выполняем кадастровые работы, подаём на кадастровый учёт и регистрацию изменения характеристик помещения.
11. Обновление БТИ
12. Проводим переинвентаризацию: «красные линии» исчезают, план и ЕГРН соответствуют фактическому состоянию.

Документы от заказчика (минимум)

— Правоустанавливающие документы и актуальная выписка ЕГРН.
— Поэтажные планы/технический паспорт БТИ (если есть), схема фактической планировки.
— Фото/видео помещения и узлов.
— Согласия/письма эксплуатации (при наличии внутренних регламентов).
— Доверенность — при работе через представителя.
Типовые сценарии и нюансы
— Проём в несущей стене: без расчётов и узла усиления будет отказ.
— Отдельный вход/входная группа: учитываем фасад, пожарную безопасность, доступность (пандусы), влияние на эвакуацию.
— Объединение нескольких помещений: проверяем права на все части, общедомовое имущество и инженерные сети.
— «Лёгкие» изменения (перенос перегородок): это тоже перепланировка и требует проекта.
— Фасадные работы: самовольный вынос/изменение внешнего вида практически всегда ведёт к предписаниям и необходимости приведения в соответствие.

Сроки и стоимость (ориентиры)
— Проект и техническое заключение: 2–4 недели при готовых исходных данных.
— Административное согласование и акт: зависят от сложности и полноты комплекта. Закладываем буфер на запросы и приостановки.
— Технический план, ЕГРН, БТИ: по стандартным регламентам, без задержек с нашей стороны.
На бюджет влияют: площадь и конфигурация, наличие несущих/фасада/эвакуации, объём инженерных разделов и срочность. После аудита даём прозрачную смету по этапам.