Перепланировка квартиры или нежилого помещения в МКД
- Согласование перепланировки по проекту
- Согласование перепланировки квартиры по эскизу
- Утверждение раннее выполненной перепланировки помещения по Акту
- Утверждение перепланировки после отказа МЖИ в судебном порядке
- Согласование и оформление антресолей
- Согласование и оформление переноса "мокрых зон"
Варианты согласования перепланировок квартир
и нежилых помещений в МКД
и нежилых помещений в МКД
Вариант №1
Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения по проекту (перепланировка только планируется)
Перепланировка квартиры или нежилого помещения по проекту представляет собой сложный и длительный процесс, требующий тщательной подготовки и согласования с соответствующими органами.
Этот вариант перепланировки подразумевает необходимость разработки проектной документации, включая Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности перепланировки, а также Проект архитектурных решений, известный как "Проект внутренней перепланировки".
Согласование по проекту необходимо в случаях, когда изменения не могут быть утверждены по эскизу.
К таким изменениям относятся:
Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения по проекту (перепланировка только планируется)
Перепланировка квартиры или нежилого помещения по проекту представляет собой сложный и длительный процесс, требующий тщательной подготовки и согласования с соответствующими органами.
Этот вариант перепланировки подразумевает необходимость разработки проектной документации, включая Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности перепланировки, а также Проект архитектурных решений, известный как "Проект внутренней перепланировки".
Согласование по проекту необходимо в случаях, когда изменения не могут быть утверждены по эскизу.
К таким изменениям относятся:
- Устройство или перенос туалетов, ванных комнат, кухонь, а также изменение мокрых зон.
- Создание проемов в несущих стенах и перекрытиях.
- Замена или установка дополнительного инженерного оборудования.
- Устройство антресолей и антресольных полок.
- Объединение нескольких квартир в один объект.
- Разделение квартиры на несколько отдельных единиц, при наличии технической возможности, и устройство студий.
- Изменение полов с увеличением нагрузки на перекрытия.
Вариант №2
Утверждение перепланировки жилого (нежилого) помещения по эскизу (работы по перепланировке уже выполнены!)
Утверждение перепланировки жилого или нежилого помещения по эскизу является наиболее доступным и экономичным способом легализации уже выполненных изменений в планировке помещений. Этот метод не требует разработки и заказа полноценной проектной документации, что значительно упрощает и ускоряет процесс согласования.
Основным требованием для согласования является проведение инвентаризации в красных линиях, что подразумевает фиксацию уже существующих изменений в планировке помещения. Это включает в себя подготовку эскиза, который демонстрирует текущее состояние помещения и проведенные изменения.
Согласование по эскизу обычно применяется в следующих случаях:
- Создание проемов в ненесущих перегородках.
- Заделка существующих дверных проемов.
- Перемещение сантехнических устройств в пределах одного габарита, например, в ванной комнате.
- Разборка или установка ненесущих перегородок.
- Перенос кухонной плиты в пределах кухни.
- Прочие несложные изменения, которые не влияют на несущие конструкции здания.
Важно отметить, что для такого типа согласования не требуется утверждение косметического ремонта, замены сантехники, если она не сопровождается изменением её расположения, а также демонтаж встроенной мебели, если она не была зафиксирована в документах БТИ.
Таким образом, утверждение перепланировки по эскизу представляет собой удобный и быстрый способ легализации простых изменений в помещении, минимизируя необходимость в сложных процедурах и значительных финансовых затратах.
Утверждение перепланировки жилого (нежилого) помещения по эскизу (работы по перепланировке уже выполнены!)
Утверждение перепланировки жилого или нежилого помещения по эскизу является наиболее доступным и экономичным способом легализации уже выполненных изменений в планировке помещений. Этот метод не требует разработки и заказа полноценной проектной документации, что значительно упрощает и ускоряет процесс согласования.
Основным требованием для согласования является проведение инвентаризации в красных линиях, что подразумевает фиксацию уже существующих изменений в планировке помещения. Это включает в себя подготовку эскиза, который демонстрирует текущее состояние помещения и проведенные изменения.
Согласование по эскизу обычно применяется в следующих случаях:
- Создание проемов в ненесущих перегородках.
- Заделка существующих дверных проемов.
- Перемещение сантехнических устройств в пределах одного габарита, например, в ванной комнате.
- Разборка или установка ненесущих перегородок.
- Перенос кухонной плиты в пределах кухни.
- Прочие несложные изменения, которые не влияют на несущие конструкции здания.
Важно отметить, что для такого типа согласования не требуется утверждение косметического ремонта, замены сантехники, если она не сопровождается изменением её расположения, а также демонтаж встроенной мебели, если она не была зафиксирована в документах БТИ.
Таким образом, утверждение перепланировки по эскизу представляет собой удобный и быстрый способ легализации простых изменений в помещении, минимизируя необходимость в сложных процедурах и значительных финансовых затратах.
Вариант №3
Перепланировка уже выполнена - утверждение раннее выполненной перепланировки жилого (нежилого) помещения по акту (с оплатой штрафных санкций)
Утверждение ранее выполненной перепланировки жилого или нежилого помещения по акту с оплатой штрафных санкций — это метод легализации изменений в планировке, которые уже были осуществлены без предварительного согласования с контролирующими органами. Этот метод подразумевает урегулирование нарушений путем уплаты штрафов, что часто является неизбежным последствием для владельцев, проигнорировавших требования законодательства до или в процессе выполнения работ.
Суть данного метода заключается в том, что после выполнения перепланировки, которая не была заранее утверждена, владелец помещения должен самостоятельно обратиться в соответствующие органы для оформления всех необходимых документов. В процессе этого обращения владелец предоставляет акт о выполненной перепланировке, после чего ему выставляется штраф за нарушение установленных процедур. После уплаты штрафа проводится процесс легализации изменений, что включает в себя инспекцию помещения, согласование изменений и внесение соответствующих данных в государственные реестры.
Этот метод подходит для владельцев жилых или нежилых помещений, которые уже осуществили перепланировку без предварительного получения разрешения. Вариант особенно актуален для тех, кто столкнулся с необходимостью привести в соответствие уже совершенные изменения, чтобы избежать более серьезных юридических последствий, таких как административная ответственность или даже снос незаконных построек.
Перепланировка уже выполнена - утверждение раннее выполненной перепланировки жилого (нежилого) помещения по акту (с оплатой штрафных санкций)
Утверждение ранее выполненной перепланировки жилого или нежилого помещения по акту с оплатой штрафных санкций — это метод легализации изменений в планировке, которые уже были осуществлены без предварительного согласования с контролирующими органами. Этот метод подразумевает урегулирование нарушений путем уплаты штрафов, что часто является неизбежным последствием для владельцев, проигнорировавших требования законодательства до или в процессе выполнения работ.
Суть данного метода заключается в том, что после выполнения перепланировки, которая не была заранее утверждена, владелец помещения должен самостоятельно обратиться в соответствующие органы для оформления всех необходимых документов. В процессе этого обращения владелец предоставляет акт о выполненной перепланировке, после чего ему выставляется штраф за нарушение установленных процедур. После уплаты штрафа проводится процесс легализации изменений, что включает в себя инспекцию помещения, согласование изменений и внесение соответствующих данных в государственные реестры.
Этот метод подходит для владельцев жилых или нежилых помещений, которые уже осуществили перепланировку без предварительного получения разрешения. Вариант особенно актуален для тех, кто столкнулся с необходимостью привести в соответствие уже совершенные изменения, чтобы избежать более серьезных юридических последствий, таких как административная ответственность или даже снос незаконных построек.
Вариант №4
Вариант №4 утверждения перепланировки после отказа МЖИ в судебном порядке представляет собой процесс, который может быть инициирован владельцем жилого или нежилого помещения в случае, если государственные органы отказали в согласовании или утверждении перепланировки. Этот метод включает обращение в суд для оспаривания решения МЖИ и доказательства законности проведенных изменений.
Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, суд может принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. Процесс начинается с подачи иска в суд, в котором необходимо четко обосновать, почему изменения в помещении должны быть узаконены.
Этот вариант подходит для владельцев, которые столкнулись с отказом МЖИ в утверждении перепланировки, а также в случаях, когда МЖИ уже инициировала судебный процесс о возвращении помещения к первоначальному состоянию. Если владелец уверен в законности своих действий и готов представить доказательства, что выполненные работы соответствуют всем нормам и не угрожают безопасности, он может обратиться в суд для защиты своих прав.
Процесс включает несколько ключевых этапов:
1. Подготовка и подача искового заявления в суд, включая все необходимые документы и доказательства, подтверждающие безопасность и законность перепланировки.
2. Участие в судебных заседаниях, где обе стороны (владелец и представители МЖИ) представляют свои аргументы.
3. Получение судебного решения, которое может потребовать дополнительного согласования изменений в соответствующих органах или может подтвердить право владельца на сохранение изменений.
Этот метод требует значительных усилий и понимания юридических процедур, поэтому многие владельцы предпочитают обращаться за помощью к квалифицированным юристам, специализирующимся на жилищных вопросах и судебных разбирательствах в этой области.
Утверждение перепланировки после отказа МЖИ в судебном порядке.
Вариант №4 утверждения перепланировки после отказа МЖИ в судебном порядке представляет собой процесс, который может быть инициирован владельцем жилого или нежилого помещения в случае, если государственные органы отказали в согласовании или утверждении перепланировки. Этот метод включает обращение в суд для оспаривания решения МЖИ и доказательства законности проведенных изменений.
Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, суд может принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. Процесс начинается с подачи иска в суд, в котором необходимо четко обосновать, почему изменения в помещении должны быть узаконены.
Этот вариант подходит для владельцев, которые столкнулись с отказом МЖИ в утверждении перепланировки, а также в случаях, когда МЖИ уже инициировала судебный процесс о возвращении помещения к первоначальному состоянию. Если владелец уверен в законности своих действий и готов представить доказательства, что выполненные работы соответствуют всем нормам и не угрожают безопасности, он может обратиться в суд для защиты своих прав.
Процесс включает несколько ключевых этапов:
1. Подготовка и подача искового заявления в суд, включая все необходимые документы и доказательства, подтверждающие безопасность и законность перепланировки.
2. Участие в судебных заседаниях, где обе стороны (владелец и представители МЖИ) представляют свои аргументы.
3. Получение судебного решения, которое может потребовать дополнительного согласования изменений в соответствующих органах или может подтвердить право владельца на сохранение изменений.
Этот метод требует значительных усилий и понимания юридических процедур, поэтому многие владельцы предпочитают обращаться за помощью к квалифицированным юристам, специализирующимся на жилищных вопросах и судебных разбирательствах в этой области.
Вариант №5
Собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах, имеют возможность расширить пространство за счет устройства антресоли. На таком пространстве как антресоль можно спланировать, например, гардеробную, кабинет, спальню, и даже ванную комнату.
Кроме того, антресоль помогает увеличить стоимость объекта недвижимости.
Возведение антресолей в квартирах стало возможным в 2018 году (это одно из новшеств Постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.). Как только нововведение было принято, работы по устройству антресолей стали одними из самых востребованных на рынке строительных и отделочных работ, а также на рынке услуг по согласованию перепланировок.
Однако существует множество тонкостей, которые необходимо предусматривать в процессе производства работ и потому в этом вопросе лучше довериться профессионалам.
Антресоль – дополнительный уровень внутри квартиры или нежилого помещения, расположенный между полом и потолком, или другими словами, это верхняя часть комнаты с высоким потолком.
Антресоль должна составлять не более 40% от общей площади квартиры.
Параметры помещения, в котором предполагается возведение антресоли:
- высота этажа, в котором устраивается антресоль, должна быть 4,4 метра и более;
- высота помещения первого уровня квартиры от покрытия пола до основания антресольного этажа должна быть как минимум 2,1 метра.
- высота от пола антресольного этажа до потолка квартиры должна составлять 2,1 метр.
- при устройстве антресоли над жилой комнатой высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 метра, а высота антресоли также остается 2,1 метр.
- антресоль, как уже отмечалось выше, должна занимать не более 40% от общей площади квартиры.
Можно, например, сделать, две антресоли в квартире, но их общая площадь опять же не должна превышать 40 % от общей площади всей квартиры. Наличие естественного освещения на антресолях не обязательно, таким образом, они могут прекрасно обходиться и без окон.
Оформление антресолей в квартирах с учетом всех требований и норм.
Собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах, имеют возможность расширить пространство за счет устройства антресоли. На таком пространстве как антресоль можно спланировать, например, гардеробную, кабинет, спальню, и даже ванную комнату.
Кроме того, антресоль помогает увеличить стоимость объекта недвижимости.
Возведение антресолей в квартирах стало возможным в 2018 году (это одно из новшеств Постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.). Как только нововведение было принято, работы по устройству антресолей стали одними из самых востребованных на рынке строительных и отделочных работ, а также на рынке услуг по согласованию перепланировок.
Однако существует множество тонкостей, которые необходимо предусматривать в процессе производства работ и потому в этом вопросе лучше довериться профессионалам.
Антресоль – дополнительный уровень внутри квартиры или нежилого помещения, расположенный между полом и потолком, или другими словами, это верхняя часть комнаты с высоким потолком.
Антресоль должна составлять не более 40% от общей площади квартиры.
Параметры помещения, в котором предполагается возведение антресоли:
- высота этажа, в котором устраивается антресоль, должна быть 4,4 метра и более;
- высота помещения первого уровня квартиры от покрытия пола до основания антресольного этажа должна быть как минимум 2,1 метра.
- высота от пола антресольного этажа до потолка квартиры должна составлять 2,1 метр.
- при устройстве антресоли над жилой комнатой высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 метра, а высота антресоли также остается 2,1 метр.
- антресоль, как уже отмечалось выше, должна занимать не более 40% от общей площади квартиры.
Можно, например, сделать, две антресоли в квартире, но их общая площадь опять же не должна превышать 40 % от общей площади всей квартиры. Наличие естественного освещения на антресолях не обязательно, таким образом, они могут прекрасно обходиться и без окон.
Вариант №6
Наиболее часто подобные перепланировки выполняются с нарушениями, и потому следует внимательно изучить все нормы и законы, касающиеся переноса «мокрой» зоны (изменение контура, площади, места расположения в квартире).
К «мокрым» зонам относятся:
- сантехнические узлы;
- ванные комнаты,
- туалеты,
- уборные,
- душевые и т.д.
Не относятся к «мокрым» зонам постирочные комнаты и кухни. Однако по новым правилам даже в них теперь надо делать гидроизоляцию.
Изменение конфигурации (изменение контура, площади, места расположения в квартире) «мокрых» зон, требует соответствующего согласования перепланировки.
Перенос "мокрых зон" в помещении. Решение любых вопросов по перепланировке туалетов, ванных комнат и душевых.
Наиболее часто подобные перепланировки выполняются с нарушениями, и потому следует внимательно изучить все нормы и законы, касающиеся переноса «мокрой» зоны (изменение контура, площади, места расположения в квартире).
К «мокрым» зонам относятся:
- сантехнические узлы;
- ванные комнаты,
- туалеты,
- уборные,
- душевые и т.д.
Не относятся к «мокрым» зонам постирочные комнаты и кухни. Однако по новым правилам даже в них теперь надо делать гидроизоляцию.
Изменение конфигурации (изменение контура, площади, места расположения в квартире) «мокрых» зон, требует соответствующего согласования перепланировки.
Алгоритмы согласования
различных вариантов перепланировок
различных вариантов перепланировок
Вариант 1: Согласование по проекту (для планируемых работ)
Что можно согласовать:
1: Подготовка документации
Важно использовать услуги аккредитованной организации, особенно при работах с несущими конструкциями и газовым оборудованием!
Требуйте от них следующие строительные документы (без них приемку в МЖИ Вы не пройдете): договор строительного подряда, акты на скрытые работы, журнал строительных работ, копию СРО с синей печатью, все документы должны быть подписаны и заверены должностным лицами!!!
6: Приемка выполненных работ
Вариант 2: Утверждение перепланировки жилого или нежилого помещения по эскизу
Утверждение перепланировки по эскизу — это наиболее простой и экономичный способ легализации уже выполненных изменений в планировке помещений. Этот метод не требует разработки полноценной проектной документации, что значительно упрощает и ускоряет процесс согласования.
Основное преимущество данного метода заключается в отсутствии необходимости заказывать и разрабатывать сложную проектную документацию. Достаточно провести инвентаризацию и подготовить эскиз с описанием изменений.
Этапы согласования:
1. Изучение и подготовка первичных документов:
- Проверка правоустанавливающих документов (ЕГРН).
- Получение нотариально заверенной доверенности от всех собственников.
2. Проведение ремонтно-строительных работ:
- Важно провести все работы в соответствии с требованиями и нормами, чтобы избежать проблем при согласовании.
- Рекомендуется предварительная консультация и проверка возможности согласования изменений.
3. Составление и подача документов в Мосжилинспекцию:
- Подготовка запроса на оформление Акта о завершенном переустройстве.
- Предоставление всех необходимых документов, включая эскиз и технический паспорт БТИ.
4. Приемка квартиры МЖИ в эксплуатацию:
- Осмотр объекта представителем МЖИ.
- Составление и подписание Акта о завершенном переустройстве.
5. Получение новых документов БТИ:
- Регистрация изменений и получение новых технических документов в БТИ, отражающих сделанные изменения.
6. Получение выписки из ЕГРН:
- Подготовка технического плана кадастровым инженером.
- Подача документов для регистрации изменений в Росреестре и получение обновленной выписки из ЕГРН.
Вариант 3: Утверждение уже выполненной перепланировки по акту с оплатой штрафных санкций
Этот метод утверждения перепланировки предназначен для тех, кто уже осуществил изменения в жилом или нежилом помещении без предварительного согласования. Подразумевает оплату штрафов за несанкционированные работы и официальное оформление изменений.
Этапы утверждения перепланировки:
1: Подготовка документации
- Сбор всех правоустанавливающих документов, включая ЕГРН.
- Получение доверенности от всех собственников и согласие членов семьи, если требуется.
2: Подготовка технического заключения (ТЗК)
- Оформление ТЗК по допустимости и безопасности уже выполненных работ.
- Для нежилых помещений может потребоваться дополнительная документация по вентиляции, канализации и другим системам.
3: Согласование в инстанциях
- Согласование проектной документации с банком, если помещение находится под залогом.
- Необходимость проведения общего собрания собственников или согласования с управляющей компанией.
- Согласование с городскими службами, включая Мосэнергосбыт, Мосгаз и Москомнаследие.
4: Оформление запроса и ожидание решения
- Подача всех необходимых документов для официального согласования переустройства.
- Процесс рассмотрения заявки обычно занимает до 20 рабочих дней.
5: Административное производство
- Процедура включает выезд инспектора, составление протокола об административном правонарушении, оплату штрафа.
6: Приемка выполненных работ
- Формирование приемочной комиссии и подписание акта о завершении переустройства.
7: Получение новых документов
- Обновление документов в БТИ и получение новой выписки ЕГРН с обновленной информацией о помещении.
8: Получение выписки из ЕГРН
- Подготовка технического плана и подача его в Росреестр для официального утверждения изменений.
Вариант 4: Утверждение перепланировки через суд после отказа МЖИ
Иногда, после выполнения перепланировки, управляющая компания или МЖИ может отказать в её согласовании или даже инициировать судебный процесс для восстановления первоначального состояния помещения. В таких случаях необходимо обратиться в суд для утверждения изменений.
Юридическая основа - согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, суд может постановить сохранить жилое помещение в переустроенном или перепланированном виде, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан и не создает угрозы для их жизни и здоровья.
1: Подготовка документации
Сбор всех документов, подтверждающих проведение перепланировки, включая техническое заключение, проектные документы и доказательства соблюдения строительных норм.
2: Анализ ситуации
Профессиональный анализ текущей ситуации и перспективы дела. Консультация с юристом, специализирующимся на подобных делах, для оценки шансов на успех.
3: Подача искового заявления
Формулирование и подача искового заявления в суд для утверждения перепланировки. В иске должны быть четко изложены основания для сохранения изменений в помещении.
4: Судебное разбирательство
Участие в судебных заседаниях, представление всех необходимых документов и аргументов в защиту правомерности перепланировки.
5: Получение судебного решения
Получение решения суда. В случае положительного исхода — регистрация изменений в соответствующих инстанциях и обновление документации в БТИ.
6: Исполнение решения суда
Оформление всех необходимых документов по результатам судебного решения для закрепления статуса перепланировки.
Вариант 5: Оформление антресолей в квартирах с учетом всех требований и норм.
В случае если вы приняли решение о возведении антресоли и еще не приступили к работам, для согласования антресольного этажа потребуются:
- проект перепланировки;
- техническое заключение.
Техническое заключение должно быть подготовлено автором проекта дома или организацией – ГБУ «Экспертный центр».
Проект перепланировки может выполнить любая проектная организация.
В случае если, в помещении уже фактически выполнены работы по возведению антресоли, потребуется получить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Таковое может быть получено также у автора проекта дома либо у ГБУ «Экспертный центр».
Результатом работы являются документы БТИ и выписка из ЕГРН с приложением (с обозначением антресоли в том числе, входящей в итог площади объекта), соответствующей действующим нормам и правилам.
Вариант 6: Перенос "мокрых зон" в помещении. Решения по перепланировке туалетов, ванных комнат и душевых.
Рассмотрим некоторые примеры переноса «мокрых» зон в квартире.
Увеличение площади санузла за счет коридора.
Работы по увеличению «мокрой» зоны за счет коридора или других нежилых помещений не запрещены нормами действующего законодательства. И потому, увеличивать площадь или возводить дополнительные «мокрые» зоны на площади нежилых помещений (кроме жилых комнат и кухни) является приемлемым вариантом. Однако осуществлять такие работы необходимо после получения соответствующего разрешения на переоборудование. Однако, не всегда это получается. С недавних пор Жилищная инспекция г. Москвы для оформления разрешения на перепланировку или утверждение ранее выполненной проверяет квартиры над и под объектом перепланировки ( МЖИ заказывает техническую документацию по этим квартирам по межведомственному взаимодействию), и если вдруг окажется, что Ваши соседи снизу, например, расширили комнату за счет коридора, то получится ваш будущий санузел нависнет над их жилой зоной, что естественно запрещено. Или, например, сосед сверху расширил кухню за счет коридора или кладовки, и тогда Ваш будущий санузел будет находится под кухней соседа сверху, что также запрещено. Действует принцип: «Кто первый узаконит, тот победит!». Поэтому обязательно надо проверять соседей сверху и снизу и не затягивать с узаканиваем перепланировки, если намечаются такие изменения. А вот если у Вас уже будет узаконено, то Вашим соседям придется ориентироваться на Вашу планировку. В Подмосковье , как правило, не проверяют соседей. А вот в Москве, к сожалению, без этого не обойтись. Если у соседей перепланировка выполнена, но не узаконена, то на их перепланировку не надо ориентироваться. Также следует обратить внимание еще на один момент. Что согласно 508-ПП теперь также внесение изменений в учетную документацию является обязанностью собственника. Раньше этого правила не было, и обыватели ограничивались внесением изменений в ЕГРН.
Расширение санузла за счет кухни или комнаты
Бывают ситуации когда велик соблазн увеличить площадь санузла за счет кухни или комнаты. К сожалению, на такой вариант перепланировки установлен запрет в соответствии с пунктом 9.22 СП 54.13330.2016. В соответствии с указанными правилами, любая «мокрая» зона (увеличенная или возведенная дополнительно) не должна располагаться (даже частично) над жилыми помещениями квартиры, которая расположена ниже этажом. Этому имеется объяснение: предполагается что планировка ниже расположенной квартиры идентична планировке Вашей квартиры, и поэтому нельзя располагать «мокрые» зоны над жилыми комнатами и кухнями. Этот запрет применятся даже при условии выполнения в переоборудуемых помещениях должной гидроизоляции.
Однако из правил бывают исключения, например: перенос санузла или увеличение его площади за счет жилой можно выполнить, если этажом ниже нет другой квартиры, а расположены такие нежилые помещения как магазины, офисы, или же подвалы.
Стоит уделить внимание такому вопросу, как расположение входной двери в «мокрую» зону. Ранее расположение санузла или «мокрой» зоны с унитазом следовало обустраивать так, чтобы вход выполнялся из коридора или нежилого помещения. На сегодняшний день данное требование отменено, и поэтому входную дверь из помещения с унитазом можно устанавливать также и в кухню, и в комнату. Главное, чтобы было удобно и комфортно заказчику.
Отдельно следует остановиться на гидроизоляции «мокрых» зон.
Согласно СНиП "Полы" полы всех «мокрых» зон, а сейчас и кухни с постирочными, должны выполняться с устройством гидроизоляции. Само наличие и материал гидроизоляции в обязательном порядке указывается в проекте перепланировки. Соблюдение требований об обустройстве «мокрых» помещений гидроизоляцией подтверждается при приёмке работ по перепланировке специальным актом освидетельствования скрытых работ, который подписывается разработчиком проекта и подрядчиком.
При перепланировке оборудование санузла должно быть выполнено таким образом, чтобы при входе присутствовал порожек, который не позволит допустить проникновение воды в случае протечки в смежные помещения. Высота порожка должна быть не менее 15-20 мм. Альтернативным вариантом будет изменение уровня пола в «мокрых» помещениях, а именно – ниже уровня пола смежных помещений на указанные параметры. Без порожка можно, если всю квартиру сделать с гидроизоляцией.
Резюмируя вышеизложенное, отметим, что перепланировка квартиры, предусматривающая увеличение площади санузла за счет коридора, а также любые иные изменения места расположения санузла (или туалета) в квартире относятся к видам работ по перепланировке, требующих получения разрешения на перепланировку в соответствии с проектом. Такое требование установлено пунктом 2.2.1 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011 г.
Проект перепланировки должен быть подготовлен специализированной компанией, которая является участником СРО и имеет допуски (разрешения) на выполнение работ по подготовке соответствующих проектов.
Юристы и адвокаты компании ND-Expert всегда готовы проконсультировать или найти вариант решения Вашей задачи максимально эффективным и оптимальным вариантом с точки зрения материальных затрат. Многолетний опыт гарантирует результат!
Что можно согласовать:
- Устройство или перенос туалетов, ванных комнат, кухонь, а также изменение мокрых зон.
- Создание проемов в несущих стенах и перекрытиях.
- Замена или установка дополнительного инженерного оборудования.
- Устройство антресолей и антресольных полок.
- Объединение нескольких квартир в один объект.
- Разделение квартиры на несколько отдельных единиц, при наличии технической возможности, и устройство студий.
- Изменение полов с увеличением нагрузки на перекрытия.
1: Подготовка документации
- Правоустанавливающие документы (ЕГРН);
- Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная);
- Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственников (если помещение в собственности)
- Заказ документов БТИ
- Для нежилых помещений технические документы БТИ должны быть «свежие», не «старее»1 года
- Техническое Заключение (ТЗ) о состоянии несущих конструкций и о возможности перепланировки (если планируются работы с конструктивными изменениями несущих конструкций, либо любые работы, которые выполняются по проекту в домах с деревянными перекрытиями, то ТЗ выполняет автор дома либо ГБУ «Экспертный Центр»
- Проекта перепланировки с архитектурными, конструктивными, планировочными и технологическими решениями.
- Для нежилых помещений определённого профиля или при изменении профиля дополнительно может потребоваться проекты: вентиляции, канализации, водоснабжения, электрики, технологии и др. (объем документации готовится предметно к каждому объекту)
- При необходимости согласования с банком или управляющей компанией
- Согласование изменений, касающихся общедомовых коммуникаций
- Подготовка и подача всех собранных и оформленных документов на согласование
- Ожидание Решения о согласовании перепланировки (Распоряжение)
Важно использовать услуги аккредитованной организации, особенно при работах с несущими конструкциями и газовым оборудованием!
Требуйте от них следующие строительные документы (без них приемку в МЖИ Вы не пройдете): договор строительного подряда, акты на скрытые работы, журнал строительных работ, копию СРО с синей печатью, все документы должны быть подписаны и заверены должностным лицами!!!
6: Приемка выполненных работ
- Направление запроса на оформление акта о завершенном переустройстве (перепланировке) в течение срока действия решения о согласовании переустройства (перепланировки). Срок действия решения составляет 1 (один) год с момента подписания. Срок может быть продлен однократно не более чем на 6 месяцев
- Формирование комиссии для оформления акта о завершенной перепланировке.
- Выписка ЕГРН
- Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная)
- Комплект документов по перепланировке (проект, ТЗ, акт)
- Заказ выхода техника БТИ на квартиру и получение новых документов БТИ
- Подготовка тех плана и его подача в Росреестр
- Получение выписки из ЕГРН с новой площадью и конфигурацией.
Вариант 2: Утверждение перепланировки жилого или нежилого помещения по эскизу
Утверждение перепланировки по эскизу — это наиболее простой и экономичный способ легализации уже выполненных изменений в планировке помещений. Этот метод не требует разработки полноценной проектной документации, что значительно упрощает и ускоряет процесс согласования.
Основное преимущество данного метода заключается в отсутствии необходимости заказывать и разрабатывать сложную проектную документацию. Достаточно провести инвентаризацию и подготовить эскиз с описанием изменений.
Этапы согласования:
1. Изучение и подготовка первичных документов:
- Проверка правоустанавливающих документов (ЕГРН).
- Получение нотариально заверенной доверенности от всех собственников.
2. Проведение ремонтно-строительных работ:
- Важно провести все работы в соответствии с требованиями и нормами, чтобы избежать проблем при согласовании.
- Рекомендуется предварительная консультация и проверка возможности согласования изменений.
3. Составление и подача документов в Мосжилинспекцию:
- Подготовка запроса на оформление Акта о завершенном переустройстве.
- Предоставление всех необходимых документов, включая эскиз и технический паспорт БТИ.
4. Приемка квартиры МЖИ в эксплуатацию:
- Осмотр объекта представителем МЖИ.
- Составление и подписание Акта о завершенном переустройстве.
5. Получение новых документов БТИ:
- Регистрация изменений и получение новых технических документов в БТИ, отражающих сделанные изменения.
6. Получение выписки из ЕГРН:
- Подготовка технического плана кадастровым инженером.
- Подача документов для регистрации изменений в Росреестре и получение обновленной выписки из ЕГРН.
Вариант 3: Утверждение уже выполненной перепланировки по акту с оплатой штрафных санкций
Этот метод утверждения перепланировки предназначен для тех, кто уже осуществил изменения в жилом или нежилом помещении без предварительного согласования. Подразумевает оплату штрафов за несанкционированные работы и официальное оформление изменений.
Этапы утверждения перепланировки:
1: Подготовка документации
- Сбор всех правоустанавливающих документов, включая ЕГРН.
- Получение доверенности от всех собственников и согласие членов семьи, если требуется.
2: Подготовка технического заключения (ТЗК)
- Оформление ТЗК по допустимости и безопасности уже выполненных работ.
- Для нежилых помещений может потребоваться дополнительная документация по вентиляции, канализации и другим системам.
3: Согласование в инстанциях
- Согласование проектной документации с банком, если помещение находится под залогом.
- Необходимость проведения общего собрания собственников или согласования с управляющей компанией.
- Согласование с городскими службами, включая Мосэнергосбыт, Мосгаз и Москомнаследие.
4: Оформление запроса и ожидание решения
- Подача всех необходимых документов для официального согласования переустройства.
- Процесс рассмотрения заявки обычно занимает до 20 рабочих дней.
5: Административное производство
- Процедура включает выезд инспектора, составление протокола об административном правонарушении, оплату штрафа.
6: Приемка выполненных работ
- Формирование приемочной комиссии и подписание акта о завершении переустройства.
7: Получение новых документов
- Обновление документов в БТИ и получение новой выписки ЕГРН с обновленной информацией о помещении.
8: Получение выписки из ЕГРН
- Подготовка технического плана и подача его в Росреестр для официального утверждения изменений.
Вариант 4: Утверждение перепланировки через суд после отказа МЖИ
Иногда, после выполнения перепланировки, управляющая компания или МЖИ может отказать в её согласовании или даже инициировать судебный процесс для восстановления первоначального состояния помещения. В таких случаях необходимо обратиться в суд для утверждения изменений.
Юридическая основа - согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, суд может постановить сохранить жилое помещение в переустроенном или перепланированном виде, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан и не создает угрозы для их жизни и здоровья.
1: Подготовка документации
Сбор всех документов, подтверждающих проведение перепланировки, включая техническое заключение, проектные документы и доказательства соблюдения строительных норм.
2: Анализ ситуации
Профессиональный анализ текущей ситуации и перспективы дела. Консультация с юристом, специализирующимся на подобных делах, для оценки шансов на успех.
3: Подача искового заявления
Формулирование и подача искового заявления в суд для утверждения перепланировки. В иске должны быть четко изложены основания для сохранения изменений в помещении.
4: Судебное разбирательство
Участие в судебных заседаниях, представление всех необходимых документов и аргументов в защиту правомерности перепланировки.
5: Получение судебного решения
Получение решения суда. В случае положительного исхода — регистрация изменений в соответствующих инстанциях и обновление документации в БТИ.
6: Исполнение решения суда
Оформление всех необходимых документов по результатам судебного решения для закрепления статуса перепланировки.
Вариант 5: Оформление антресолей в квартирах с учетом всех требований и норм.
В случае если вы приняли решение о возведении антресоли и еще не приступили к работам, для согласования антресольного этажа потребуются:
- проект перепланировки;
- техническое заключение.
Техническое заключение должно быть подготовлено автором проекта дома или организацией – ГБУ «Экспертный центр».
Проект перепланировки может выполнить любая проектная организация.
В случае если, в помещении уже фактически выполнены работы по возведению антресоли, потребуется получить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Таковое может быть получено также у автора проекта дома либо у ГБУ «Экспертный центр».
Результатом работы являются документы БТИ и выписка из ЕГРН с приложением (с обозначением антресоли в том числе, входящей в итог площади объекта), соответствующей действующим нормам и правилам.
Вариант 6: Перенос "мокрых зон" в помещении. Решения по перепланировке туалетов, ванных комнат и душевых.
Рассмотрим некоторые примеры переноса «мокрых» зон в квартире.
Увеличение площади санузла за счет коридора.
Работы по увеличению «мокрой» зоны за счет коридора или других нежилых помещений не запрещены нормами действующего законодательства. И потому, увеличивать площадь или возводить дополнительные «мокрые» зоны на площади нежилых помещений (кроме жилых комнат и кухни) является приемлемым вариантом. Однако осуществлять такие работы необходимо после получения соответствующего разрешения на переоборудование. Однако, не всегда это получается. С недавних пор Жилищная инспекция г. Москвы для оформления разрешения на перепланировку или утверждение ранее выполненной проверяет квартиры над и под объектом перепланировки ( МЖИ заказывает техническую документацию по этим квартирам по межведомственному взаимодействию), и если вдруг окажется, что Ваши соседи снизу, например, расширили комнату за счет коридора, то получится ваш будущий санузел нависнет над их жилой зоной, что естественно запрещено. Или, например, сосед сверху расширил кухню за счет коридора или кладовки, и тогда Ваш будущий санузел будет находится под кухней соседа сверху, что также запрещено. Действует принцип: «Кто первый узаконит, тот победит!». Поэтому обязательно надо проверять соседей сверху и снизу и не затягивать с узаканиваем перепланировки, если намечаются такие изменения. А вот если у Вас уже будет узаконено, то Вашим соседям придется ориентироваться на Вашу планировку. В Подмосковье , как правило, не проверяют соседей. А вот в Москве, к сожалению, без этого не обойтись. Если у соседей перепланировка выполнена, но не узаконена, то на их перепланировку не надо ориентироваться. Также следует обратить внимание еще на один момент. Что согласно 508-ПП теперь также внесение изменений в учетную документацию является обязанностью собственника. Раньше этого правила не было, и обыватели ограничивались внесением изменений в ЕГРН.
Расширение санузла за счет кухни или комнаты
Бывают ситуации когда велик соблазн увеличить площадь санузла за счет кухни или комнаты. К сожалению, на такой вариант перепланировки установлен запрет в соответствии с пунктом 9.22 СП 54.13330.2016. В соответствии с указанными правилами, любая «мокрая» зона (увеличенная или возведенная дополнительно) не должна располагаться (даже частично) над жилыми помещениями квартиры, которая расположена ниже этажом. Этому имеется объяснение: предполагается что планировка ниже расположенной квартиры идентична планировке Вашей квартиры, и поэтому нельзя располагать «мокрые» зоны над жилыми комнатами и кухнями. Этот запрет применятся даже при условии выполнения в переоборудуемых помещениях должной гидроизоляции.
Однако из правил бывают исключения, например: перенос санузла или увеличение его площади за счет жилой можно выполнить, если этажом ниже нет другой квартиры, а расположены такие нежилые помещения как магазины, офисы, или же подвалы.
Стоит уделить внимание такому вопросу, как расположение входной двери в «мокрую» зону. Ранее расположение санузла или «мокрой» зоны с унитазом следовало обустраивать так, чтобы вход выполнялся из коридора или нежилого помещения. На сегодняшний день данное требование отменено, и поэтому входную дверь из помещения с унитазом можно устанавливать также и в кухню, и в комнату. Главное, чтобы было удобно и комфортно заказчику.
Отдельно следует остановиться на гидроизоляции «мокрых» зон.
Согласно СНиП "Полы" полы всех «мокрых» зон, а сейчас и кухни с постирочными, должны выполняться с устройством гидроизоляции. Само наличие и материал гидроизоляции в обязательном порядке указывается в проекте перепланировки. Соблюдение требований об обустройстве «мокрых» помещений гидроизоляцией подтверждается при приёмке работ по перепланировке специальным актом освидетельствования скрытых работ, который подписывается разработчиком проекта и подрядчиком.
При перепланировке оборудование санузла должно быть выполнено таким образом, чтобы при входе присутствовал порожек, который не позволит допустить проникновение воды в случае протечки в смежные помещения. Высота порожка должна быть не менее 15-20 мм. Альтернативным вариантом будет изменение уровня пола в «мокрых» помещениях, а именно – ниже уровня пола смежных помещений на указанные параметры. Без порожка можно, если всю квартиру сделать с гидроизоляцией.
Резюмируя вышеизложенное, отметим, что перепланировка квартиры, предусматривающая увеличение площади санузла за счет коридора, а также любые иные изменения места расположения санузла (или туалета) в квартире относятся к видам работ по перепланировке, требующих получения разрешения на перепланировку в соответствии с проектом. Такое требование установлено пунктом 2.2.1 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011 г.
Проект перепланировки должен быть подготовлен специализированной компанией, которая является участником СРО и имеет допуски (разрешения) на выполнение работ по подготовке соответствующих проектов.
Юристы и адвокаты компании ND-Expert всегда готовы проконсультировать или найти вариант решения Вашей задачи максимально эффективным и оптимальным вариантом с точки зрения материальных затрат. Многолетний опыт гарантирует результат!
Актуальные вопросы по перепланировке квартир и других помещений в Москве на апрель 2024 года.
Андрей Петров:
Что такое перепланировка и как она отличается от переустройства?
Ответ:
Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, например, добавление или расширение окон, демонтаж перегородок для создания новых проходов. Переустройство же включает в себя действия с домовым оборудованием, такие как его перенос или замена.
Светлана Игнатова:
Какие изменения в законодательстве о перепланировке вступили в силу с 1 апреля 2024 года?
Ответ:
Светлана, с апреля 2024 года перепланировка теперь включает изменение границ или площади жилого помещения, а также образование новых помещений. Важно, что теперь перепланировка не считается завершенной до внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Аркадий Юрченко
Какие действия при перепланировке считаются незаконными?
Незаконной считается перепланировка, включающая снос несущих стен, установку дополнительных окон, демонтаж вентиляционных систем и другие действия, которые могут ухудшить условия эксплуатации здания или нарушить его структурную целостность.
Игорь Марченко
Каков порядок согласования перепланировки в Москве?
Процесс согласования включает подготовку и подачу пакета документов в местную администрацию или МФЦ, получение одобрения или отказа, который можно обжаловать в суде, и, в случае одобрения, проведение работ с последующей проверкой и регистрацией изменений в ЕГРН.
Анна Гладышева
Какие штрафы предусмотрены за незаконную перепланировку?
Штрафы за самовольную перепланировку составляют от 2 до 2,5 тыс. руб. для физических лиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 до 50 тыс. руб. для юридических лиц. Кроме того, может быть выдано предписание о легализации изменений или восстановлении первоначального состояния помещения.
Святослав Юдаев
Можно ли перевести жилое помещение в нежилое и обратно?
Да, это возможно, но требует согласования изменений. Если перевод связан с перепланировкой, необходимо уведомить комиссию и предоставить обновленный технический план. После утверждения акта комиссией, документы отправляются в Росреестр для внесения изменений.
Экспертная консультация и подбор решения
бесплатно
бесплатно
Опишите задачу, быстро свяжемся и проконсультируем